Un inmueble, tres viviendas, los números cerrados.
La operación que demuestra la capacidad de ejecución: compra, proyecto, reforma integral, alta de suministros y venta de las tres unidades. Publicamos el cierre económico completo tal y como consta en la contabilidad de la operación.
Cifras verificadas
- Viviendas
- 3
- Superficie construida
- 149,9 m²Suma de las tres viviendas
- Superficie útil
- 122,95 m²
- Coste total real
- 223.666 €Compra, reforma, impuestos, técnicos y suministros
- Venta total
- 341.400 €
- Rentabilidad sobre coste
- 52,64 %Beneficio bruto sobre coste total real
Transformación de un inmueble en tres viviendas
Amate partía de un inmueble que no rendía como vivienda. El trabajo consistió en redefinir el producto: dividir la superficie en tres viviendas independientes, cada una con salón-comedor-cocina en un solo espacio, baño completo y dormitorios con ventilación exterior.
La reforma fue integral: distribución nueva, instalación eléctrica y de fontanería completas, carpintería, alicatados y solería, y alta de todos los suministros. El coste real de obra —116.494,56 €— es el capítulo dominante de la operación y el que más disciplina exige.
Las tres viviendas se vendieron. El resultado bruto de la operación fue de 117.734,10 € sobre un coste total real de 223.665,90 €. Son cifras cerradas de una operación concreta, no una previsión ni una promesa aplicable a operaciones futuras.
Decisiones que explican el resultado
Tres unidades en lugar de una
Dividir la superficie multiplica el número de compradores posibles y reduce el ticket de entrada. Tres viviendas de 40–43 m² útiles se venden mejor que una grande en esta zona.
Salón-comedor-cocina en un solo espacio
Concentrar la zona de día libera metros para dormitorios reales, con ventana al exterior, en lugar de habitaciones interiores.
Instalaciones nuevas, no parcheadas
Electricidad y fontanería completas desde cero. Encarece la obra, pero evita el problema que aparece dos años después y protege el valor de la vivienda.
Medir el coste real, partida a partida
Cada capítulo se cerró con su cifra real. Esa contabilidad es la que permite comparar esta operación con la siguiente en lugar de trabajar de memoria.
Antes y después
Grabaciones propias con teléfono móvil, en vertical y sin retoque. Es el material real de la operación.
El resultado
Documentación gráfica
Cómo ha ido
Compra del inmueble
HechoAdquisición y gastos de intermediación, notaría y registro.
Proyecto y licencias
HechoDivisión en tres viviendas, planos de distribución, electricidad y fontanería, y dirección técnica.
Reforma integral
HechoObra completa: distribución, instalaciones, carpintería, alicatado y solería.
Suministros y legalización
HechoAlta de agua, electricidad y saneamiento en las tres viviendas.
Venta de las tres unidades
HechoComercialización y firma de las viviendas 32A, 32B y 32C.
Desglose económico completo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Compra | 62.000,00 € |
| Gastos inmobiliarios | 19.419,99 € |
| Notaría y registro | 719,11 € |
| Reforma | 116.494,56 € |
| Alta de suministros | 8.833,12 € |
| Impuestos y tasas | 8.896,79 € |
| Arquitecto y técnicos | 6.198,46 € |
| Comunidad y administrador | 1.103,87 € |
| Coste total real | 223.665,90 € |
| Venta vivienda 32A | 130.900 € |
| Venta vivienda 32B | 115.000 € |
| Venta vivienda 32C | 95.500 € |
| Venta total | 341.400 € |
| Beneficio bruto | 117.734,10 € |
Beneficio bruto de la operación: resultado antes de impuestos sobre el beneficio y sin repartir gastos de estructura. Corresponde a esta operación concreta y ya cerrada; no es una rentabilidad garantizada ni una previsión para operaciones futuras.
Qué no publicamos, y por qué
- Duración exacta de la operación: no consta cerrada en la documentación, así que no se publica.
- Fechas de compra y de cada venta: no se publican al no estar recogidas en el cierre económico.
Aviso sobre inversión
- Cada operación se analiza de forma individual y toda inversión inmobiliaria implica riesgo, incluida la pérdida del capital aportado.
- La información pública de esta web es divulgativa: no es asesoramiento financiero ni una oferta de valores o de productos de inversión.
- Los resultados publicados corresponden a operaciones concretas y ya cerradas. No son una previsión ni una garantía de resultados futuros.
- Las condiciones de cada operación se presentan de forma privada y documentada, y solo después de conocer el perfil y los objetivos de quien invierte.